訓練方法核心
新民晚報記者 李曉明
近日，業(yè)主元年上海徐匯區(qū)名仕苑多位業(yè)主向“新民幫儂忙”反映，權(quán)益區(qū)網(wǎng)球場小區(qū)內(nèi)建有兩片網(wǎng)球場，不租由小區(qū)會所負責日常運營。客滬然而，上業(yè)當業(yè)主前往預訂時卻被告知，主炸租客主需必須先辦一張7200元的接預會所年卡才能預訂。此舉頓時在小區(qū)里炸開了鍋：“小區(qū)網(wǎng)球場應(yīng)該屬于小區(qū)的訂業(yè)公共設(shè)施，為何對業(yè)主設(shè)置障礙，先辦這不是業(yè)主元年霸王條款嗎？”
球場預訂條件苛刻
業(yè)主王先生告訴記者，自己是權(quán)益區(qū)網(wǎng)球場一名網(wǎng)球愛好者，剛好小區(qū)里就建有網(wǎng)球場，不租眼看著天氣變暖，客滬就想著預訂場地約朋友一起打打球。上業(yè)沒想到去小區(qū)會所預訂場地時卻被告知，主炸租客主需業(yè)主想要訂場必須先辦一張會所的年卡，價格為7200元，然后網(wǎng)球場的訂場費用再額外計算。
“相當于業(yè)主要去小區(qū)網(wǎng)球場打球，必須要先辦一張7200元的年卡才有訂場資格?！蓖跸壬毖?，如此苛刻的訂場條件讓他無法接受?！拔抑幌氪蚓W(wǎng)球，會所其他的健身項目我都不感興趣，現(xiàn)在卻變成了一個強制綁定消費，我認為不公平不合理。”
更讓業(yè)主們無法接受的是，他們了解到，同屬一個小區(qū)的另一幢樓“帝景閣”因為是酒店式公寓，里面的租客能直接預訂球場，不需要辦理年卡。為此，業(yè)主們紛紛質(zhì)疑：“小區(qū)網(wǎng)球場應(yīng)該是屬于全體業(yè)主共有的配套設(shè)施，為何租客能直接預訂，業(yè)主反而被拒之門外？”
小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)球場
業(yè)主權(quán)益不如租客
記者來到名仕苑調(diào)查。該小區(qū)是有著三幢大樓的商住混合小區(qū)，其中“帝庭閣”和“帝逸閣”系住宅樓，已出售給業(yè)主；“帝景閣”為酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商（上海新中匯房地產(chǎn)有限公司）所有，小區(qū)會所也位于“帝景閣”。
記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)網(wǎng)球場位于小區(qū)的公共區(qū)域，非常醒目，共有兩片標準化場地，占地面積超過1000平方米，四周以鐵絲網(wǎng)隔離，入口處有“鐵將軍”把門。記者隨后前往“帝景閣”二樓會所前臺，詢問預訂球場事宜。工作人員明確回復，小區(qū)網(wǎng)球場僅對內(nèi)開放，外人無法預訂，如果是小區(qū)業(yè)主，則需先辦理會所會員卡，分為個人卡和家庭卡兩種，個人卡每月600元，家庭卡每月1200元，申請人最低申請期限為12個月。
也就是說，業(yè)主要打網(wǎng)球的話，至少要花費7200元辦理一張個人年卡才能預訂球場，然后再按照網(wǎng)球場日間60元/小時和夜間100元/小時的標準，支付訂場費。如果是“帝景閣”住客，則無需辦卡，可直接預訂場地。
當新民晚報記者追問“為何會存在區(qū)別”時，工作人員稱，因為“帝景閣”住客支付的房費中，已經(jīng)包含了會所的使用費，所以無需另行支付。
收費標準
明明是小區(qū)業(yè)主，使用小區(qū)球場卻受到種種限制，權(quán)益反而不如租客，為何會出現(xiàn)如此狀況呢？針對這一問題，小區(qū)業(yè)委會主任洪萬康指出，其根源在于小區(qū)網(wǎng)球場的控制權(quán)長期掌握在開發(fā)商手中，“開發(fā)商認為網(wǎng)球場的產(chǎn)權(quán)是他們的，卻一直拿不出證據(jù)?！睋?jù)洪萬康講述，為了查清網(wǎng)球場的歸屬問題，自己專門去房管部門調(diào)取了“帝景閣”的房地產(chǎn)權(quán)信息，其中土地狀況明確顯示，共用面積為14746平方米?！斑@個產(chǎn)權(quán)證書證明，網(wǎng)球場是建在共用面積上的，理應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，所產(chǎn)生的收益也應(yīng)該歸入小區(qū)的公共收益?！?/p>
房地產(chǎn)權(quán)信息
業(yè)主要求收回產(chǎn)權(quán)
那么，關(guān)于住宅小區(qū)網(wǎng)球場的歸屬問題，究竟該如何認定？知名物業(yè)管理法律專家黃友健指出，上海市住宅小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃配建的網(wǎng)球場，原則上應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有。
對此，黃友健進一步作出說明，首先，民法典第274條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的“其他公共場所、公用設(shè)施”屬于業(yè)主共有。結(jié)合最高人民法院的相關(guān)司法解釋，網(wǎng)球場作為小區(qū)的公共體育配套設(shè)施，通常符合“不屬于業(yè)主專有，也不屬于市政公用”的特征，依法應(yīng)當認定為全體業(yè)主共有的部分。其次，上海地方性法規(guī)與政策進行了具體落實。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第20條明確將“共有綠化、道路、場地”及“其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備”列為業(yè)主共有。同時，上海市房管局的《業(yè)主共有房地產(chǎn)認定通知》也指出，網(wǎng)球場通常被納入業(yè)主共有認定范圍，開發(fā)商在初始登記時須列明并移交，這為網(wǎng)球場歸屬業(yè)主提供了強有力的行政規(guī)范支撐。
黃友健表示，從規(guī)劃實質(zhì)來看，如果網(wǎng)球場屬于開發(fā)商（即大業(yè)主），那在規(guī)劃上應(yīng)有明確的顯示，并且有屬于開發(fā)商專有部分的權(quán)屬證明，在業(yè)主的房屋買賣合同中也同時應(yīng)有說明等。權(quán)屬隨房屋出售轉(zhuǎn)移，規(guī)劃定性為小區(qū)公共體育配套，其產(chǎn)權(quán)自然隨房屋出售轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。開發(fā)商作為建設(shè)方，在將房屋售出后，無權(quán)對已計入公攤的配套設(shè)施單獨處置。
記者了解到，為維護小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，目前小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)向開發(fā)商及物業(yè)發(fā)函，要求收回小區(qū)網(wǎng)球場的所有權(quán)。同時明確網(wǎng)球場的使用人為小區(qū)的全體業(yè)主與租戶，所收的費用歸入小區(qū)全體業(yè)主的公共收益。
網(wǎng)球場能否順利“收回”？業(yè)主權(quán)益能否得到保障？“新民幫儂忙”將繼續(xù)關(guān)注。
新民晚報原創(chuàng)稿件
編輯：施雨
編審：魏麗英
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